二胎房貸是什麼？二胎房貸又可以稱作二順位房貸、二胎貸款、房屋二胎、次順位貸款、第二順位貸款，從字面上來說，二胎貸款也就是將原本已經有貸款的房屋，也就是第一順位房貸，運用這間房屋作為擔保品，向不同的銀行或者貸款公司申請房屋抵押貸款，這樣的貸款方式就是我們經常聽到的「二胎房貸」。
而二胎房貸會將債權抵押給兩個不同的債權人，雖然有房屋作為抵押品，但通常銀行會因為風險的關係，因此即便過件給出來的利率也會比較高，申請條件也會比第一順位貸款還嚴格，但和信用貸款相比，利率跟額度上還是具有更多的優勢。
二胎房貸與一胎房貸的差別為何？
| 貸款項目 | 一胎貸款 | 二胎貸款 |
| 抵押品 | 房屋 | 房屋 |
| 擔保範圍 | 信用擔保、擔保品擔保 | 信用擔保、擔保品擔保 |
| 貸款金額 | 房屋市價5-8成 | 貸款金額無上限，最高110% |
| 貸款利率 | 1.69%-3%起 | 0.8%起（康代書事務所） |
| 貸款年限 | 15-30年 | 無上限，可隨借隨還 |
| 優點 | 利率低、有寬限期、年限長、可抵稅 | 過件率高、額度比信用貸款高 |
| 缺點 | 申辦時間需要7-14天、審核條件非常嚴格 | 利率較高、無法抵稅 |
基本上房屋一胎貸款是在買房的時候申辦的貸款，而房屋二胎貸款則是第一順位貸款償還一段時間之後，向其他貸款機構或是其他銀行申辦的第二順位抵押貸款，其中最大的差異就是貸款管道不一定相同，申辦條件也有寬鬆跟嚴格之分，利率的部分雖然是一胎貸款會比較低，但二胎貸款只要慎選管道，也是可以遇到相對合理的二胎貸款利率，而且相對於房屋增貸的難度，二胎貸款申辦起來可以取得的額度也不低，過件機率應更高，因此有許多人其實更願意申辦二胎貸款，為的就是取得足夠的額度，以及確保有一定的過件率，以解決資金週轉問題。
二胎房貸、信用貸款及房屋增貸的差異
二胎房貸、信用貸款及房屋增貸都是相當常見的貸款方式，你遇到資金需求時，都可以善加運用這些方案，找出最符合你現況的貸款方案，以解決目前面臨到的資金週轉問題，以下就讓康代書為你整理出二胎房貸、信用貸款及房屋增貸的差異為何，幫助你找出最適合你的貸款方案。
信用貸款
信用貸款也就是無抵押品貸款，貸款是否放款、額度有多少、利率有多高，都是依據申請人的信用條件而評估的，通常只要是信用瑕疵的人都沒辦法申辦信用貸款，如想申辦貸款就必須走民間貸款管道，信貸利率高、額度卻不高，雖然不用抵押品，但對於需要高額貸款者，就沒辦法滿足資金需求。
房屋增貸
房屋增貸的概念與二胎貸款比較類似，但房屋增貸是向原本的貸款提出貸款申請來增貸，把原本償還的再借出來，貸款額度與利率會根據房屋殘值、繳款紀錄、是否欠費、是否遲繳，以及貸款人信用條件而定。
通常房屋增貸的利率會是最低的，而信用貸款的利率最高，如果你有資金需求，又剛好條件符合的話就可以優先申請房屋增貸，但由於不是每一家銀行都可以增貸，所以必要時還是可以向房屋二胎機構申辦房屋二胎。
二胎房貸 vs 房屋增貸 vs 信用貸款 vs 房屋轉增貸
| 項目 | 房貸增貸 | 房貸轉貸 | 二胎房貸 | 個人信貸 |
| 貸款利率 | 1.5%~2% | 1.5%~2% | 3%~14% | 5%~20% |
| 貸款額度 | 已償還房貸金額 | 各銀行方案不同 | 根據房屋殘值評估，最高500萬 | 根據月薪22倍 |
| 貸款年限 | 最長40年 | 最長40年 | 最長15年 | 最長7年 |
| 優點 |
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| 缺點 |
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| 撥款速度 | 14個工作天不含假日 | 5個工作天 | ||
| 適用對象 | 信用優良、房貸還超過一半 | 不急需用錢、可以慢慢詢問 | 房貸成數稍高、銀行有遲繳 | 金額需求不大、信用優良 |
二胎貸款房屋增貸貸及轉增貸差異為何？
| 貸款產品 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 二胎房貸 |
| 貸款方式 | 用已經還款的本金，向原本的銀行申請貸款 | 將房貸原本申請的銀行，轉到其他家銀行再貸出另一筆資金 | 將房屋第二順位抵押給銀行或貸款公司，來貸款出資金 |
| 優勢 | 利率低 | 利率低 | 過件率高、貸款額度高、撥款速度快 |
| 劣勢 | 審核嚴格、過件機率低、額度低 | 申請時間太長、需要付很多手續費 | 利率通常會比較高一些，需要慎選單位 |
| 適用條件 | 房屋有殘值可以增貸、信用條件好 | 不急著要馬上拿到資金、想要節省利息 | 被銀行拒絕、信用條件不佳、貸款金額比還款金額高 |
二胎房貸、房屋增貸、房屋轉貸選擇順序為何？
首先是房屋增貸，再來是轉貸，最後才是房屋二胎，但前提是你的「信用條件要好」、「房屋貸款還款本金金額要高」，否則過件率也是不高的，再來轉增貸也會需要付出相對的手續成本。
如果你沒有信心能滿足這些條件，那麼選擇的順序則會是二胎房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、雖然二順位貸款利率通常會高一點，但幾乎名下有房屋就可以貸款成功，貸款額度無上限，利率0.8%起、提前還款不要會需要賠償違約金，只要慎選管道就有機會以相對優惠的利率。
二胎房貸適合對象為何？
什麼人會需要二胎房貸適？關於取得資金這件事，通常不是有週轉需求，就是有創業需求、裝修需求等等，那麼在提到自身條件與自身狀況來談，當信用條件不是那麼好，或者是信用小白、瑕疵，或是像Soho族那樣沒有明確收入與薪資轉帳證明的人，在名下有不動產又需要資金週轉時，對於銀行來說，就未必是他們喜歡申貸的對象，這時候就可以考慮申辦民間二胎房貸適（如康代書），以下在為大家舉例更多適合申辦二胎房貸適的狀況：
信用條件不佳
凡舉信用瑕疵、信用小白、信用卡循環、欠費、呆帳、債務協商等狀況，或者在房屋貸款時就沒有按時繳款，對銀行來說就是信用不佳，這時候申請成功的機率就會降低。
房屋沒有增貸空間
如果你才剛貸款不久就未必能在申辦，另外就是房屋放了很多年都沒有增值，這樣銀行也是貸不過的。
沒有收入證明
Uber司機、SOHO族、外送員、家庭主婦等等，都是沒有明確收入證明者，因此在銀行端來說都屬於收入不穩定，會因為被認定沒有還款能力而遭銀行拒絕。
信貸被拒絕
假設你的負債比過高，就無法申辦信用貸款，這時候就可以考慮申辦二胎房貸。
短期需要週轉
如果你短期需要資金，那麼申辦二胎房貸是最好的方法，求其向民間機構申辦，最快1-3個工作天就可以取得所需資金。
已有私人設定
如果已經向民間機構申辦借貸，也已經進行抵押設定了，這時候還想要轉貸降息，就可以透過申二胎房代來處裡。
其他狀況
想要代償、已經被預告登記、被查封了需要解套、想要解除假扣押等狀況，都很適合申請二胎房貸。
二胎房貸的優點有哪些？
- 持分房屋也可以申辦：假設你是向康代書申辦二胎房貸，那就算是持分房屋也可以申辦，只要拿自己擁有的那一份就可以貸款，申辦過程全程保密，不會告知其他共有人。
- 貸額度高：二胎房貸的貸款額度無上限，更不會受到負債比的影響，相對銀行諸多的限制，在額度上更為彈性，對於需要大量資金週轉的人來說，可以說是優點多多。
- 利率低於信貸：通常只要有「抵押品」的貸款方式，利率都會比信用貸款還要低，也能降低貸款人的還款壓力。
- 貸款年限不限：二胎房貸還款的年限是無上限的，可以隨借隨還，如果你剛好身上有資金可以清償，就算提前解約也不用害怕有違約金產生。
- 申辦速度快：假設你是向康代書申辦二胎房貸，那麼申辦速度比一般貸款還要快，通常當天設定當天撥款，可以幫助急需資金的人快速取得現金。
- 不看信用條件：二胎房貸只會看房屋本身的價值，對於信用條件不是那麼要求，因此過件機率也會增加。
二胎房貸的缺點有哪些？
- 利率有時會比銀行高：二胎房貸每月利率大約會落在0.8%-3%，需要仔細考慮。
- 須慎選申辦金融機構：雖然說民間不等於高利貸，但還是會有很多不法業者以二胎房貸之名，行高利貸之實，請務必挑選合法正派經營的公司。
二胎房貸貸款利率為何？
金融機構
以銀行來說，二胎房屋貸款貸款利率大約會落在年利率3.5%-4.5%起，不同家銀行有不同的貸款利率，假設你的條件符合的話，就可以向金融機關來申辦二胎貸款，通常能過件的人信用狀況都不錯，房屋也有一定的殘值，因此可以取得相對其他管道更低的貸款利率。
融資公司
通常融資公司申辦二胎貸款的年利率7%~16%左右，依據法律規定，每年不得超過16%，否則就有可能會觸犯重利罪，融資公司還有分為上市融資公司與一般融資公司，如果是上市融資公司申辦二胎貸款，就會審核信用條件，如果條件不夠好，二胎貸款的利率也不會很低，因此需要謹慎思考，依據自己的挑件來選擇貸款管道。
當舖業者
通常當舖業者申辦房屋二胎的年利率是24%~30%，依據當舖業法規定，每年不得超過30%，也就是每月不得超過2.5%，超過的業者就有可能是非法的高利貸機構，需要仔細留意，也必須仔細思考自己是否能當舖的利息。
其他貸款機構（高利貸）
如果你今天不小心遇到了高利貸，那麼每年的利率就有可能100%~360%，甚至更高，這一點就不是一般人可以承受的，最後你繳出去的利息錢甚至會超越你的房屋價值N倍，可以說是得不償失，要小心判斷。
房屋二胎貸款的利率多少算合理？
《民法》第205條：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」
《民法》第206條：「債權人除前條限定之利息外，不得以折扣或其他方法，巧取利益。」
《民法》第207條：「利息不得滾入原本再生利息。但當事人以書面約定，利息遲付逾一年後，經催告而不償還時，債權人得將遲付之利息滾入原本者，依其約定。」
《當舖業法》第11條：「當舖業應於營業場所之明顯處，將下列事項揭示：一、許可證。
二、負責人或營業人員之姓名。
三、以年率為準之利率。
四、利息計算方式。
五、營業時間。
房屋鑑價
房屋鑑價攸關了二胎貸款額度的高低，在金額一樣的情況下，提高鑑價價值可以貸款的額度就會增加。
可以從實價登錄開始著手，了解一下交易紀錄，或者是直接詢問康代書事務所，康代書事務所提供免費的估價服務，通常在30分鐘內就可告知結果。另外也建議大家可以提供屋況的照片，拍照的時候盡可能讓房屋看起來整潔，都是有機會提高二胎貸款金額的。
第一順位餘額
銀行適用「第一順位設定金額」來計算，因此相對可以貸款的空間就變少了，有很多時候甚至會沒有可貸空間，這時候就可以找民間機構（如康代書），以康代書事務所為例，是採用「第一順位貸款餘額」來計算的，活化不動產的價值。
財力證明
提供財力證明對於取得高貸款金額是很有幫助的，只要越能明確提供，越能證明自己具備還款的能力，常見的財力證明如：扣繳憑單、所得清單、薪轉明細、勞保明細、定存、保單、財產清冊等等。
提供保人
辦理二胎房貸不見得需要保人，但必要時刻保人卻可以幫助你提升可貸款的額度。
