二胎房貸借款輕鬆貸

二胎房貸，又被稱為二順位房貸或是房屋二胎，意思是民眾為了能夠取得更多的資金運籌帷幄、彈性運用，將已經在貸款中的房屋再一次的作為擔保物，利用該房屋的殘值進行第二次貸款，因此前一次尚未還清的貸款被稱作「一順位貸款」，意指房屋抵押設定時為「第一順位償還對象」，而承貸二胎貸款的承貸單位，因其房屋抵押設定為「第二順位償還對象」，因此才又被稱為「二順位貸款」

因為在借貸時所使用的擔保物是「房屋」，因此貸款取得的資金相對其他的貸款方式能夠取得「更多」！不過也因為借貸時有擔保物做為抵押品，所以相對信用貸款，二胎房貸需要準備的申請文件會比信用貸款更多一些，但即使文件需要準備的比信貸時更多，流程上也較為繁瑣，但是對於需要大額資金的人來說，房屋二胎貸款絕對是取得大筆資金的優先選擇。

而租賃融資公司承貸二胎房貸的原因，是因為銀行依照法規規範，承受風險能力有限，若有太高的風險成本恐會造成民眾擠兌或是民生、經濟等問題，故必須依照法規維持「逾期放款比率」與「備抵呆帳覆蓋率」等數值與指標。為了數值和指標皆達標，這導致銀行對於二胎房貸的核貸條件相當嚴苛，因此申貸者難以順利過件，因此才會有銀行外如：租賃融資公司、民間公司等提供二胎房貸的貸款服務。

二胎房貸申請條件

有提供二胎房貸的借貸管道有很多，但不論計畫從哪一個管道申請二胎，至少都需要符合3個條件，分別是：

1. 名下有房產，並且房屋還有借貸的額度空間。（房屋有殘值）
2. 房屋持有人（屋主）必須年滿十八歲。（民法第12條規定，滿18歲為成年。）
3. 申請人須具備一定的還款能力和信用狀況，但因為申請的管道不同，對於還款能力的要求條件也不一樣。

以要求條件來說，銀行對［還款能力］和［信用狀況］要求最高＞租賃融資公司次之＞民間公司要求最低

※ 詳細的條件與資格依據不同的申請管道會有差異。

二胎房貸申請流程

不論是在哪個管道申請二胎房貸，只要是合法管道申辦，申請流程皆大同小異。

1. 申請：向申貸機構透過線上或是臨櫃的方式提出申請，當承貸單位受理申請後，申貸人即可配合申貸機構備妥申請時需要的申貸文件。
2. 估價：由承貸單位（如銀行、租賃融資公司），透過權狀或謄本了解首次房貸金額，並就房屋現況及市值進行初步估價，以計算出二胎房貸可以核貸金額。
3. 審核：承貸機構核定最後貸款額度、利率、期數及每月還款金額。
4. 對保：核准後，貸款申請人與承貸單位面對面確認合約內容、借款金額、貸款年限、利率、開辦費…等，雙方確認無誤後旋即簽約用印。
5. 設定：簽約完成於撥款前，承貸單位將會至地政機關進行二順位抵押權的設定。
6. 撥款：完成設定後，貸款金額扣除開辦費後將會直接撥入申請人指定帳戶內。

以上申請流程若是經由銀行、行庫申辦時，所需時間會較租賃融資公司長，銀行大約需要2周的時間，而租賃融資公司則大約3-7天即可完成。

二胎房貸試算的重要性

為什麼需要二胎房貸試算？因為除了銀行，許多民間貸款業者（融資公司、代書代辦）也有提供二胎房貸服務，善用二胎房貸試算工具，可以幫助你在比較二胎房貸管道時，事前評估各管道的可貸額度，也可以驗算你的二胎房貸利率是否合理、每月應繳金額是否在你的負擔能力範圍之內。

此外，有些民間貸款業者，會用「月」利率來混淆客戶，甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導，讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低，實際上卻比銀行二胎、融資二胎多好幾倍。為了避免受騙上當，你也可以利用二胎房貸試算工具，來檢驗你的二胎房貸利率真實性。

二胎房貸試算方法

二胎房貸試算有哪些方法？根據不同的貸款管道、不同的貸款方案，二胎房貸試算公式也會不太一樣，我們拆分成二胎房貸額度跟利率兩大類來做介紹。

1. 二胎房貸額度計算公式

一般房貸的額度試算方法：可貸額度＝房屋鑑價金額×貸款成數

而二胎房貸試算額度時，還需要將上面的貸款額度，扣除掉「第一順位房貸金額」。

因此二胎房貸的額度試算方法為：可貸額度＝房屋鑑價金額×貸款成數－第一順位房貸金額

要注意的是，依照二胎房貸申請的管道不同，不僅貸款成數有差異，各管道對於「第一順位房貸金額」認定也有所不同，以下依序舉例說明：

（1）銀行二胎額度計算方式

以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸設定金額

（2）融資公司二胎額度計算方式

以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額

（3）代書代辦二胎額度計算方式

以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額

2. 二胎房貸利率計算公式

房屋貸款與二胎房貸的利率計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤，選擇不同的房貸方案，你的每月應繳金額和總還款金額也會有差異。以下先簡單介紹這3種二胎房貸利率計算方法：

（1）本息均攤 （無寬限）

本息平均攤還法就是將整個貸款期間，應償還的本金跟利息總和之後，再平均分攤在每一期的應繳金額，讓每個月還的金額都是固定的。

本息均攤公式：二胎房貸月付金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率

（2）本息均攤 （有寬限）

附寬限期的本息攤還方式，就是在寬限期間只須按月繳交利息，等到寬限期結束後，再按照本息均攤法計算每月應繳金額。由於使用寬限期會壓縮到你的還款期限，因此本息均攤的還款時間會被縮短，寬限期結束後的每月應繳金額也會增加。

（3）本金均攤

本金平均攤還法就是將全部貸款本金，平均分攤在每一期的應繳金額，利息則是按照每期的貸款餘額計算。也就是說，每個月還的金額會逐月減少。

本金均攤公式：當期二胎房貸月付金額＝貸款本金÷還款總月數＋本金餘額×月利率

 

二胎房貸額度試算

看完二胎房貸額度試算方法後，可能還是沒辦法明顯地比較出各管道的差距有多大，因此我們直接舉實際案例，分別試算銀行、融資公司與代書代辦的二胎房貸，並從中比較其差異。

由以上的試算範例來看，銀行因為作風保守，就算核貸額度也不會太高；代書代辦的核貸額度較融資公司低，而且有風險上的疑慮；因此建議選擇上市融資公司，為二胎房貸的申請管道。

四、二胎房貸利率試算

1. 不同利率的二胎房貸試算範例

不同二胎房貸管道的利率也有差異，以下先提供各管道的二胎房貸利率：

• 銀行：5%~16%（實務上至少4%以上）
• 融資公司：7%~14%
• 代書代辦：6%~36%

接著，我們假設以房屋貸款300萬，本息平均攤還7年為例，並透過房貸試算工具，將不同的二胎房貸利率試算結果列表：

從上表可得知，選擇不同管道的月付金額差距非常地大，不過在挑選二胎房貸管道時，其實除了要比較利率之外，貸款費用、申請難易度及安全性也都須列入考量。

2. 不同期數的二胎房貸試算範例

二胎房貸的還款期限愈長，月付金的負擔就愈輕。假設以房屋貸款300萬，年利率7%，採本息平均攤還方式為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：

要注意的是，雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少，但總和下來的總還款金額也會比較多，建議根據自身負擔能力作評估。

二胎房貸風險的來源

二胎房貸可以有效地解決資金週轉的問題，是許多人會選擇的借貸方式之一。其實二胎房貸是非常推薦的資金週轉方式，不過因為不良二胎管道的影響，反而讓許多有資金需求的人，對二胎房貸產生風險的疑慮，這是非常可惜的一件事。想要透過二胎房貸，安全地解決資金的需求，必須要有一個前提，那就是選擇二胎房貸管道時要謹慎。

二胎房貸管道可以分為銀行、融資與民間二胎3種。其中銀行與融資二胎，因為受到政府的監督，無論是二胎房貸利率、申請流程以及收取費用等，都有相當嚴格的規範。

反觀民間二胎，因為政府法令並未周全，讓不肖業者有了操作的空間，二胎貸款的糾紛因而時有所聞，使二胎風險較高的印象，深深烙印在一般民眾的心中。

3種最常見的二胎房貸風險

民間二胎的業者通常背景複雜，一般人無法輕易分辨背後的金主，是否為地下錢莊或是高利貸。因此在申請二胎房貸前，若是沒有慎選二胎房貸管道的話，就會讓二胎房貸風險大增。以下整理常見的二胎房貸風險類型，破解非正派經營業者的慣用手法有哪些。

1.非法偽裝合法業者

地下錢莊、高利貸業者甚至是詐騙集團，都有可能是民間二胎背後的金主。為博取不知情民眾的信任，通常會掛上某銀行的名稱，或謊稱自己是某銀行的分支機構。一旦向他們申請了二胎房貸，接踵而來的將是人身安全，與財產損失的惡夢。以上非法偽裝為合法業者的情形，是二胎房貸風險中最嚴重的威脅之一。

2.混淆利率計算方式

銀行與融資二胎的利率計算方式為年利率，銀行二胎利率約在5%~16%之間，融資二胎利率則在7%~14%。不過民間二胎常以月利率，營造低利率貸款的假象，引誘不知情民眾上門申請二胎房貸。舉例來說，某業者號稱二胎房貸利率只要2%，等到簽約後才告知這是月利率，應收年利率則為24%，遠遠超過16%的法定利率。而混淆利率計算的方式，則是最常見的二胎房貸風險之一。

3.不利條款暗嵌合約

二胎房貸合約通常冗長而繁雜，一般申請人大多不會仔細地將合約看完。不肖業者則會利用此一疏忽，將帶有惡意的條款暗嵌在合約內容中。尤其是合約中小字的部分，更要特別注意，因為魔鬼總是藏在細節裡。以上將不利條款暗嵌在合約內容中，則是最常疏忽的二胎房貸風險。

其實你更應該瞭解的二胎房貸注意事項

由以上說明可以知道，只要慎選二胎房貸管道，就能避開大部分的二胎房貸風險。不過除了二胎房貸管道需慎選外，還有一些你一定要知道的二胎注意事項。這些雖然不是風險，但還是會影響到申貸後的日常生活，所以一定要留心。

1.二胎是1+1，須評估支出

二胎房貸指的是一間房屋，同時有2筆房屋貸款，也就是貸款人以後必須同時支付兩筆貸款支出，會讓生活受到不小的影響。因此在申請二胎房貸前，透過試算的方式，就能預估月付金對於日常生活開支的影響，進而從中評估與選擇，利率較低的二胎房貸方案來申請。

2.小心二胎蟑螂，勿輕信話術

「二胎蟑螂」是指，當民眾申請二胎房貸後，不法集團就會調閱房屋二類謄本（此類謄本任何人都可以調閱），並派人到房屋所在地，以話術遊說申請人，將二胎房貸轉貸給不法集團。民眾一旦誤信話術而簽約，高利貸、非法討債等二胎房貸風險都有可能發生，嚴重的話甚至連房子都拿不回來，因此對於二胎蟑螂必須提高警覺。

3.慎選管道以免無法轉回銀行

二胎房貸建議要以銀行，或是大型融資公司為申請管道，才能有效避免二胎房貸風險。若是一開始就選擇了民間二胎，除了有二胎房貸風險的疑慮外，在二胎貸款尚未還清，以及房屋第二順位抵押權未塗銷的情況下，銀行與融資公司都會婉拒二胎房貸轉貸的申請，也增加二胎房貸還款的壓力。

完美避開二胎房貸風險！這樣貸最安全

除了銀行二胎外，如何判斷二胎房貸管道是否安全，其實並不困難。只要掌握以下3項選擇標準，就能完美避開二胎房貸風險。

1.觀察網站資訊是否完整

二胎房貸管道是否為正派經營，在所設的官網上大概就能看出端倪。通常可以觀察的重點如以下所列：

1. 完整的公司介紹（含公司名稱、電話、地址）
2. 公司負責人資訊（含負責人的姓名、照片、資歷）
3. 完整的業務資訊（含業務人員的姓名、照片、資歷）
4. 公開透明的資金來源（明確指出是否為大型融資公司的簽約經銷商）

2.查詢公司資訊是否正確

觀察完網站資訊後，可以到經濟部「商工登記公示查詢系統」，或是財政部「公示資料查詢服務」等網站，查詢二胎房貸管道是否為合法立案。另外也可以到各大論壇，或是Google商家評論，觀察二胎房貸管道的評價是否正面，也是有助於降低二胎房貸風險的好方法。

3.是否有實體營業地址

除了銀行與大型融資公司的簽約經銷商外，有些民間二胎會提供虛假的公司地址。這些掩蓋公司真正所在地的民間二胎，則帶有非常高的二胎房貸風險。建議可以利用Google街景的功能，查詢是否為真實存在的公司。以上的措施是為了預防，萬一發生貸款糾紛時，有實體的公司至少可以找得到人來解決問題。

掌握以上二胎房貸管道的選擇標準，將能有效避免二胎房貸風險。其中是否為實體公司，則是選擇二胎房貸管道中最基本的標準。切勿選擇只能以Line、臉書或簡訊等方式聯絡的商家，才能降低二胎房貸風險發生的機率。