申請辦理二胎房貸需要哪些費用？

辦理二胎房貸的費用分為必要性及非必要性：

申辦二胎房貸的必要費用

地政設定費：含登記費及書狀費，登記費是設定金額的千分之一，書狀費則為每張80元。
帳管費：無論向銀行、融資公司或其他民間貸款辦理二胎房貸，皆會收取開辦費，銀行的收費在3,000~15,000不等，融資公司則是所有費用合計總共收15,000，民間貸款則依各公司而定。

申辦二胎房貸的其他費用（非必要）

徵信費：部分銀行會向客戶收取調閱聯徵報告的費用，通常一份是收取300-500元不等。
代書費：委託代書到地政事務所辦理抵押設定的費用，市場行情是2,500-6,000不等，視各代書收費而定，如自行送件可省下此筆費用。
手續費/服務費：如果是透過代辦公司辦理，通常需支付貸款金額的10%作為服務費，如果向民間公司辦理，相關服務費更沒有規範。
如果想要用最划算的方式辦好二胎房貸，以下這兩個方式提供你參考：

直接找銀行辦理，總費用約4,000~15,000
直接找融資公司直屬經銷商(好事貸)辦理，總費用約15,000
辦理二胎房貸的流程其實和購屋貸款流程差不多，相信對於辦理過房屋貸款的人來說並不陌生，銀行二胎整個流程約需7-14個工作天，向融資公司辦理，最快僅需3天就可完成。

二胎房貸的利率及收費

二胎的利率在7~14%之間，較之銀行雖比較高，但比起一般以月計息的民間貸款低上許多；申請辦理股票上市公司二胎，股票上市公司總公司會收取1.5%的帳管費，經銷商則收取一筆15000元的費用，其中包含地政設定費、代書費、書狀費等等，除此之外沒有其他費用，若遇到需事前簽約或加收費用的，就要小心是不是遇到冒牌的經銷商，透過好事貸申請股票上市公司二胎房貸是最安心的，除了辦理速度快之外，在辦理過程中也是完全站在客戶立場著想，讓您申請到最超值的二胎房貸。

二胎房貸利率比較
不同的二胎房貸申請管道，貸款利率也不太一樣：

銀行：2.5%~15.99%
股票上市公司：7%~14%
民間借貸：6%~36%
股票上市公司二胎房貸的利率最低7%，雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高，但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%，與股票上市公司二胎利率差不多。而民間借貸業者，時常以各式各樣的名目向借款人收費，且還款方式可能是只還利息、不還本金，因此也不見得比較划算。

小提示：一般貸款是撥款完成後的一個月，才開始還款，但有些民間二胎房貸業者會預扣3個月的利息，等於一撥款就先賺走您3個月的利息（不退還）。

二胎房貸的申請管道

除了風險相對較高的民間二胎外，目前主流的二胎房貸申辦管道，還有銀行和上市融資公司兩大選項。銀行二胎和融資二胎，主要差異在於二胎申請條件的審核彈性。銀行二胎管道相對嚴謹，而融資二胎管道相對寬鬆。

銀行二胎房貸

銀行無論是在利率、風險、信任度等方面，都是二胎房貸管道的首選。但是銀行二胎對人、房申請條件的審核都非常嚴苛，並非人人都可以享受到銀行的優惠方案，申請難度極高。

（1）信用條件門檻較高

銀行是非常看重聯徵的管道，信用評分要高於600分、不可動用信用卡循環利息、預借現金、有卡費或其他貸款遲繳紀錄，甚至不能有聯徵多查情形。

（2）房屋條件限制較多

在銀行管道中，屋齡較高、屋況較舊或地點較差的房屋，都很難拿到理想額度，甚至完全沒有申請可能。有過私人設定或查封紀錄的房屋，更是拒絕往來戶。

融資二胎房貸

融資管道的最大優勢，就是看重房屋價值和貸款空間，勝過申請人的本身條件。若是未能通過銀行審核，那麼規模不亞於銀行、又受嚴格法規監督保障的大型融資公司，就會是相當不錯的二胎管道選擇，申請難度低上許多。

（1）信用條件相對彈性

融資管道採用的是非銀行體系的獨立徵審系統，也不會使用銀行的信用評分機制。因此，融資管道特別適合有信用瑕疵，或是負債比過高（負債比＞50%）的申請人，核貸機率較高。

（2）房屋條件較無限制

融資管道對二胎的條件限制相當寬鬆，除某些條件特殊的房屋類型外，只要還有貸款空間，融資二胎幾乎都能承作。如果增值空間夠大，甚至可取得不錯的額度。

• 融資二胎無法承作的特殊情形
• 雖然融資二胎是相對寬鬆的辦理管道，但還是有某些特殊的房型，是沒有辦法申辦二胎貸款的。這些房屋類型包括：離島地區房屋、原住民保留地房屋、無建物保存登記房屋、持分房屋、地上權房屋、鐵皮屋。

二胎房貸管道申辦條件比較

我們直接將兩個管道的申辦難易度，總結比較如下：

三、影響二胎房貸額度的兩大因素

接下來我們來談談二胎房貸額度吧！銀行二胎房貸廣告雖然常常標榜「貸款額度最高數百萬元」，但是這個額度常常都只是看得到吃不到的「廣告額度」。為什麼會有這樣的情形？這是因為二胎房貸額度的計算，還是要回歸到可貸成數和房屋可擔保價值，兩大層面來做考量。

1.可貸成數和額度上限的多寡

不同的管道，對於風險的管控程度也不大相同，因此二胎房貸在不同的申辦管道中，可以貸到的成數和額度上限也不相同。

• 銀行：二胎最高可貸成數70%～80%／額度上限200～350萬元
• 融資：二胎最高可貸成數120%／額度上限500萬元

2.房屋可擔保殘值的計算

抵押順位低的二胎房貸，在計算可貸額度時，要先把已被一胎圈走的房屋價值扣除，剩下的殘值，才是實際可用來擔保二胎的部分，也就是真正的二胎可貸額度。不同的管道，在房屋可擔保殘值的計算上也不大相同。

• 銀行：二胎可貸額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎設定金額
• 融資：二胎可貸額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸餘額

• 房貸抵押權設定金額
• 銀行房貸的抵押權設定金額，通常是以貸款額度的1.2倍為準。例如貸款總額800萬元的房屋，銀行就會設定960萬元的抵押權擔保金額。

從上面的說明，我們可以得出兩個結論：

1. 由於銀行二胎的可貸額度，是用房屋現值的70%～80%，去扣掉一胎房貸的設定金額，而設定金額是固定的，因此不論你的原房貸已經還清多少，恐怕都無法提高二胎房貸額度。
2. 融資二胎的可貸額度計算，是用房屋現值的120%，去扣掉一胎房貸的剩餘本金，因此一胎房貸還得越多、二胎可貸額度就越多。加上融資二胎在可貸成數的計算上，本就比銀行寬鬆，最終核貸額度一定會比銀行高。

融資二胎房貸利率，為何沒有你想的那麼高？

說到二胎房貸利率，一般申請人的印象，就是銀行二胎利率較低、融資二胎利率超高，但真的是這樣嗎？今天就讓我們從各個角度切入分析，來看看融資二胎的利率，真的有想像中的那麼高嗎？

1.二胎利率再優惠，貸得到才算數

一般二胎申請人對銀行與融資利率的印象，就是銀行二胎利率較低、融資二胎利率超高，真的是這樣嗎？就讓我們直接來看看銀行和融資二胎利率比較吧！兩者的利率區間，大約是：

• 銀行二胎利率區間：4%～11%，平均核貸利率：7%～8%
• 融資二胎利率區間：7%～14%，平均核貸利率：8%～10%

你可能會想，銀行二胎房貸利率只要4%起，明明就比較優惠，為什麼我們還會說兩者的利率差不多呢？這是因為銀行二胎的起始點看似優惠，但是除非信用評分極高、房屋條件極好，否則很難拿到這麼低的利率。以實務來說，銀行實際核貸的利率，平均大約是7%～8%，和融資二胎利率起始點其實差不多。

2.融資二胎利率固定，不會受央行影響

拉近銀行二胎和融資二胎利率差距的另一個關鍵因素，正是央行升息。央行升息會讓所有銀行貸款都隨之震盪，銀行二胎當然也不例外，即便連續升息循環已經暫告一個段落，銀行二胎房貸利率的超優地板價也已經不復存在，更難保未來不會受打炒房政策影響，而再度升息。

反觀融資二胎，由於採用的是固定式利率，不管央行如何升降息，都不會讓融資二胎受到任何影響。對貸款年限相對較長的二胎貸款來說，漲息風險越小，需要付出的貸款成本越低，尤其是完全不會有所變動的固定式利率，更是上上之選。由此可見，融資二胎利率，其實並不一定會輸給銀行二胎利率。

3.二胎貸款百萬，年息相差僅萬元

如果這樣還是不能說服你，那麼我們就直接來試算銀行與融資的二胎利率，看看兩者的總利息會差到多少吧！由於融資二胎房貸的年限最長是10年，以下我們將以此作為基準，分別用銀行與融資二胎的平均核貸利率來進行試算。

假設二胎貸款額度100萬元，以銀行利率8%、融資利率10%試算，兩者的月付金和利息總和分別是：

試算10年貸款下來，銀行二胎和融資二胎利率帶來的利息總和差額，每年僅差約萬元利息。雖然融資二胎利率真的比較高一些，但若是將可貸額度和審核難度都綜合考量進去，仍舊是一個相對划算的選項。

 

長年期VS短年期，二胎年限怎麼選？

二胎房貸年限的長短，會直接影響到每個月的月付金負擔，和最終的二胎房貸利息總和。長年期的二胎貸款月付少，但是總利息比較高；短年期的二胎貸款月付高，但是總利息低很多。兩者到底應該怎麼抉擇呢？其實只要把握以下原則，就能做出最適合自己的二胎年限方案選擇！

1.創造長期現金流，選長年期二胎

如果你申辦二胎房貸的用途，是拿來整合債務或創造長期現金流（例如公司營運、長期照顧、以房養老等）的，考量到二胎房貸可能不是你的唯一開支，在需要樽節負債比的情況下，選擇月付金負擔較輕的長年期二胎，會比較適合。

2.僅短期資金操作，選短年期二胎

但若你申辦二胎的用途，是用來當作短期資金操作（例如創業啟動、短期週轉、波段投資）的現金來源，或長期資金豐沛、二胎只是用來填補短暫缺口，在月付金不會造成太大負擔的情況下，選擇短年期二胎能為你省下不少二胎貸款利息。

3.長年期仍太辛苦，選二胎寬限期

假如已經申請長年期二胎，還是感覺月付金很辛苦，或是資金要一段時間後才能到位，那麼二胎寬限期或許會是值得考慮的選項。但是二胎寬限期並非萬能，還是存在以下缺點：

• 多數銀行都沒有提供二胎寬限期，申請管道相對限縮。
• 二胎寬限期內僅支付利息，期滿後本息同繳，月付金會變很高。
• 二胎寬限期滿後才開始繳納本金，等於壓縮了實際的二胎年限。

 

二胎房貸到底推不推薦？二胎房貸真心話

很多人想到二胎房貸，就會直覺聯想到高風險、高利率、高負擔等負面印象。但其實不管是向什麼管道、申請哪一種貸款，一定都存在正負兩極的優缺點，沒有絕對的好與壞，端看使用者的貸款需求、身分條件，以及財務規劃的能力而定。

1.推薦二胎的理由：免賣房、好運用是優勢

二胎房貸最無可取代的優勢，就是保留資產彈性，不用賣房就可以取得高額度資金做靈活運用。二胎房貸的優點包括：

（1）房屋增值空間無痛變現

若預期房價還有上漲空間、不到脫售時機，那二胎房貸就會是現階段最佳的資金選擇。而且由於二胎房貸評估重點之一是房屋現值，只要漲幅夠大，就更有機會取得理想額度，最大化房屋的隱藏價值。

（2）二胎高額度運用更靈活

二胎房貸屬於有擔保的抵押貸款，和信用貸款有限的額度（DBR22倍）相比，可貸額度高出許多。也因為房屋可擔保價值高，和其他抵押貸款如汽車貸款、機車貸款比起來額度更大，資金使用更靈活。

（3）二胎貸款年期長，適合長期規劃

我們前面曾經談過貸款年期與月付金的的關係，二胎貸款的年限長、月付低，能夠有效減輕每月貸款負擔，只要安排得當，就相當適合當作長期的資金規劃工具，用來投資理財或整合負債都沒問題。